一棟収益事業

​一棟収益物件について

アパート・マンションなどを一棟丸々購入する一棟収益物件投資は、キャッシュフローが出やすい投資です。

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​区分マンション投資に比べて初期費用などハードルは高くなりますが、立地と条件が合えば高利回りが出せるのが特徴です。

重要なのはキャッシュフローと返済比率

アパート・マンションの一棟物件を購入するにあたって重要なのは、

​キャッシュフローと返済比率です。

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①キャッシュフローがしっかり出る物件を探す

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一棟マンション投資は、キャッシュフローがいかに出るかを見極めて、投資することが大切です。

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キャッシュフローを出すために利回りが高い物件にこだわる方がいらっしゃいますが、ただ利回りが高いということだけではなく、賃貸需要、融資条件等も考慮して、バランスよくキャッシュが残せる物件を選択する必要があります。

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②返済比率が低い物件を探す

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返済比率とは、総家賃収入の中の銀行への返済金額の比率のことです。

例えば、年間家賃収入が1000万でその内の600万が銀行返済なら、返済比率は60％になります。

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​返済比率が高ければ高いほど、空室リスクで赤字に転落するリスクが高くなります。

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一般的には40～50％が安全なラインと言われていますが、高くても60％以内になる物件を探しましょう。

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​自己資金を幾ら投入したら良いのか、慎重に検討しましょう

2018年のスルガ銀行の不正融資の問題を皮切りに、不動産投資に対する融資の審査が非常に厳しくなりました。

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それまではサラリーマンを中心にフルローン・オーバーローンが多く出ていましたが、今は難しくなりました。

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フルローン・オーバーローンができたから高額な物件が購入できた訳ですが、金利高めのフルローン・オーバーローンを組んだために、返済金額が多くなり、月々のキャッシュフローのが減少するというりスクもあります。

実際に購入時は楽に購入できたが、運用し始めると苦しくなったというオーナー様もいらっしゃいます。

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実は、融資が厳しくなったという認識は間違っていて、本来の不動産の市況に戻ったという方が正しいと言えるでしょう。

本来、一棟の大きな物件を買うのに自己資金や諸費用分の費用が無いままに、融資がどんどんおりていた状況の方が不自然であったと言えるでしょう。

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とはいえ、自己資金を何千万も入れるとなると、手元資金を多く使ってしまうことになり、いざという時に手元の資金がショートする可能性もあります。

そのような事態にならないように、自己資金をどの程度使うか、手元にどの位の資金を残しておくのか、そのバランスは非常に重要です。

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​何かあった時の為に、できれば手元の資金は多く残すことをお勧めします。